Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке

• Подготовьте документы, необходимые для получения кредита на приобретение квартиры
• Подайте в банк подготовленные документы и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита
• Подберите квартиру, устраивающую вас, а также отвечающую требованиям банка, и подпишите с продавцом соглашение об авансе
• Получите у продавца квартиры копии его документов, а также документы на квартиру
• Повторно обратитесь в банк с полученными документами для выдачи кредита
• Заключите договор об ипотеке и договор купли-продажи квартиры
• Произведите расчеты с продавцом
• Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог
• Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры

Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель (банк), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, в первую очередь изучите ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.
Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой в ипотеку квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте документы, необходимые для получения кредита на приобретение квартиры

Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в ипотечном центре выбранного банка.
Как правило, банки требуют следующие документы:

• паспорт заемщика;
• свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
• свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
• справку 2-НДФЛ за последние 6 - 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;
• копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).

Кроме того, необходимо будет заполнить заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются личные данные заемщика, информация о предполагаемом объекте кредитования, сумма, имеющаяся в качестве первоначального взноса, размер необходимого финансирования (кредита).

Подайте в банк подготовленные документы и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита

Указанные документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение о выдаче кредита. Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.
После принятия решения банк выдает информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).

Подберите квартиру, устраивающую вас, а также отвечающую требованиям банка, и подпишите с продавцом соглашение об авансе

После выбора квартиры по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке (авансе) или предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Получите у продавца квартиры копии его документов, а также документы на квартиру

У продавца необходимо получить следующие документы:

• паспорт продавца и, если продавец женат (замужем), паспорт супруги (супруга);
• свидетельство о заключении брака продавца (если продавец состоит в браке);
• свидетельство о собственности продавца на квартиру;
• нотариальное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение квартиры либо заявление о том, что продавец в браке не состоит или квартира приобреталась до заключения брака;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• технический паспорт на квартиру;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие дееспособность продавца, или водительское удостоверение продавца;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за квартиру;
• выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца (срок действия выписки - месяц);
• выписку из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
• согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети) (п. 3 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Повторно обратитесь в банк с полученными документами для выдачи кредита

К документам, полученным от продавца, приложите заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).


Условием банка для выдачи кредита может быть страхование жизни и здоровья заемщика, страхование приобретаемой квартиры на случай ее утраты или повреждения, а также страхование титула квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя).
Страхование рисков утраты и повреждения имущества - это требование закона, в то время как страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула квартиры не является обязательным (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Рассмотрение представленных документов происходит в течение 3 - 7 дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры или отказывает в его предоставлении под конкретную квартиру.

Заключите договор об ипотеке и договор купли-продажи квартиры

Договор об ипотеке всегда готовится банком и содержит такие обязательные условия, как предмет ипотеки (его наименование, место нахождения), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, право, на основании которого квартира принадлежит залогодателю (п. п. 1, 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Договор купли-продажи может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество (адрес, кадастровый (условный) номер, площадь квартиры), а также стоимость квартиры (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Оба договора заключаются в письменной форме (ст. 550 ГК РФ; п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
В назначенный банком день продавец и покупатель должны явиться в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:

• договор об ипотеке (кредитный договор на заранее оговоренных условиях) (ст. 8 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ);
• договор купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
• закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ);
• договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры (в зависимости от требований банка договор страхования может быть подписан после регистрации права собственности).

Произведите расчеты с продавцом

Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.
Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.
Ключ от сейфовой ячейки остается у вас до регистрации права собственности на квартиру на ваше имя. Условием открытия ячейки будет являться представление договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности, оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру или выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог

До 01.07.2014 договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации (п. 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
В настоящее время государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека (п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Для совершения регистрационных действий подайте в Росреестр следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры;
• кредитный договор;
• закладную;
• свидетельство о праве собственности на квартиру продавца недвижимости;
• нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении права на недвижимое имущество, составляет 1000 руб. Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 руб. (пп. 22, 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а регистрация ипотеки - пять рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры (п. 1 ст. 556 ГК РФ)

После подписания акта приема-передачи передайте продавцу ключи от ячейки и получите от него расписку о получении им денежных средств, а также ключи от приобретенной квартиры.