Особенности приобретения жилья в ипотеку

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении данного жилого помещения возникает залог в силу закона (ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре. Договор купли-продажи может заключаться ранее заключения кредитного договора и договора об ипотеке или в один день с ними.

Договор об ипотеке жилого помещения составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Без государственной регистрации договор недействителен. Регистрация также обязательна, когда условие об ипотеке включается в кредитный договор (п. п. 1 - 3 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Регистрирующий орган делает на ней отметку о дате и месте государственной регистрации договора (п. 4 ст. 10, гл. III Закона N 102-ФЗ).

Помимо договора государственной регистрации подлежит сама ипотека в качестве обременения имущества. Как правило, государственная регистрация ипотеки происходит одновременно с государственной регистрацией вашего права собственности на купленное жилье. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов (п. п. 2, 5 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Необходимо знать: нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон.

Что касается предоставления кредита, то обычно его "выгодность" для вас будет зависеть от размера накопленного первоначального взноса - чем он больше, тем меньше будет процент по кредиту.

Формулировки в каждом договоре должны быть однозначными, не допускающими их двусмысленного толкования.

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. ст. 74, 75 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.

Очень важной является оценка предмета ипотеки (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ). Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, что при обращении на него взыскания денег от его реализации не хватит, чтобы выплатить долг банку. А затем это жилье может быть перепродано по рыночной цене.

Кроме того, стоимость имущества должна быть указана точно. Не допускаются такие формулировки, как "от... до" и т.д.

Заложенное имущество в обязательном порядке должно быть застраховано (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования (п. п. 4.1, 4.2 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013). Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74, п. 3 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартира банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1 и 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ). Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.