На сегодняшний день участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов - это вполне сложившийся институт, но в силу причин, которые порой невозможно предусмотреть при заключении договора, не обладающий гарантиями безусловной защиты прав дольщиков. Участие в долевом строительстве прельщает дольщиков низкой ценой, по которой вряд ли удастся приобрести готовое жилье в новом доме. С другой стороны, учитывая значительные сроки строительства и полное отсутствие гарантии сдачи готового жилья в срок, приобретаемая по договору участия в долевом строительстве квартира может оказаться не столь и дешевой, особенно если квартира покупается на кредитные средства.Еще более риски дольщиков увеличиваются, когда строительство затягивается на неопределенный срок. Отсутствие финансирования, ошибки в оформлении разрешительной документации на строительство многоквартирного дома, банкротство застройщика - данные факторы могут явиться причиной полного прекращения строительства. На практике были случаи, когда из-за банкротства застройщика или его недобросовестного поведения дольщики не только не получали предусмотренные договором квартиры, но и не могли вернуть уплаченные им деньги. А ипотечники, помимо этого, еще и вынуждены платить ипотеку за мечту, которая грозит не сбыться.
Как защитить себя? Что делать, когда сроки сдачи дома давно уже прошли, ипотека платится, а квартира существует пока только в проектной документации?
Предпринимаемые в таком случае меры должны исходить из конкретной ситуации, для чего стоит выяснить причины нарушения сроков, узнать готовность к сдаче объекта строительства, этап строительства, финансовое положение застройщика, наличие в отношении его исполнительных производств, конкурсных производств о признании должника несостоятельным (банкротом), наличие иных гражданских или административных дел в судах.
В любом случае, какой бы ни была ситуация, прекратить платить ипотеку нельзя. Кредитный договор - это двусторонний договор между дольщиком и банком. По этому договору застройщик никаких обязательств не имеет и никакой ответственности не несет. Понятно психологическое состояние дольщика - ипотеку платит, а квартиры как не было, так и нет. Позиция "пусть сами между собой разбираются" в корне неправильная. Банк насчитает неустойку за просрочку платежей, предъявит дольщику, и не полученная квартира выйдет еще дороже.
Таким образом, если обстоятельства позволяют судить о том, что строительство в скором времени будет завершено и нет факторов, препятствующих этому, целесообразно обратиться в суд с иском о взыскании убытков. Но убытки дольщика должны быть надлежащим образом подтверждены. Если кредитный договор был оформлен по фиксированной процентной ставке, которая не зависит от факта получения заемщиком квартиры в собственность, убытки невозможно будет доказать. Да, по сути, их и не будет. Это не помешает дольщику взыскать неустойку за нарушение сроков строительства и компенсацию морального вреда.
Если же кредитный договор имеет целевой характер и устанавливает разные процентные ставки на период строительства и после оформления права собственности на квартиру в построенном доме, разница между процентными ставками и будет понесенными дольщиком убытками.
Так, М. обратилась в суд с иском к ООО "ХХХ" о защите прав потребителя, указывая, что был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома. Ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры истцу со значительной просрочкой. Истцом был заключен кредитный договор с банком ВТБ 24 о предоставлении ей целевого кредита в сумме 702 000 руб. на приобретение вышеуказанной квартиры. В соответствии с условиями кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование денежными средствами устанавливается в размере 13% годовых, однако по факту завершения строительства квартиры, оформления права собственности истца на квартиру и регистрации ипотеки в пользу кредитора договором было предусмотрено снижение процентной ставки до 11% годовых. Истец в течение всего периода просрочки передачи квартиры (218 дней) вынуждена была уплачивать банку проценты за пользование кредитными денежными средствами в повышенном размере. Уменьшение процентной ставки по кредиту обусловлено предоставлением заемщиком в числе прочих документов свидетельства о государственной регистрации права собственности, подтверждающего факт государственной регистрации ипотеки квартиры, и/или выписки из Единого государственного реестра прав недвижимое имущество и сделок с ним с отметкой о наличии обременения в виде залога (ипотеки) в пользу кредитора, и/или договора об ипотеке, соответствующего требованиям законодательства и подтверждающего факт государственной регистрации ипотеки квартиры в пользу кредитора.
Нарушение ответчиком срока передачи квартиры повлекло за собой задержку исполнения М. обязательств по передаче в банк ВТБ 24 (ЗАО) по кредитному договору указанных документов, что, соответственно, привело к убыткам в виде уплаты повышенных процентов.
Разница в переплате составила 2% годовых. При таких обстоятельствах суд решил, что данная переплата подлежит взысканию с ответчика в пользу истца (решение Демского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 февраля 2015 года по делу N 2-70/2015). Аналогичное дело было рассмотрено Петрозаводским городским судом Республики Карелия (решение от 13 октября 2014 г. по делу N 2-8495/27-2014).
Однако следует обратить внимание, что судебная практика по таким случаям неоднозначна.
Так, Т. обратилась в суд с исковым заявлением к ПКСЖ о взыскании суммы неустойки и убытков, из которого следует, что истец заключила с ПКСЖ договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры в жилом доме. Обязательства ответчика к установленному в договоре сроку сдачи дома исполнены не были, строительство жилого дома так и не было закончено. Фактически застройщик безвозмездно пользуется денежной суммой истца, а строительство дома так и не осуществилось. Для приобретения жилья у застройщика она оформила ипотечный кредит в Банке "М", ежемесячно выплачивала сумму долга с учетом процентов по ипотеке, годовая процентная ставка которой согласно кредитному договору на 1,5% выше до момента получения права собственности на квартиру. Истец понесла огромные убытки, ее денежными средствами ответчик пользовался более 2-х лет, свои обязательства не выполнял и не выполняет. Только в результате инфляции за эти годы истцу был причинен имущественный ущерб потерей покупательской способности переданных ею денег. Суд посчитал, что доказательств, подтверждающих наличие убытков, понесенных по вине ответчика, истцом суду не представлено, в связи с чем уплата процентов по кредитному договору к убыткам истца отнесена быть не может. Условия кредитного договора были приняты истцом по своему усмотрению. В связи с этим требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, оплаченных в погашение процентов по кредитному договору на приобретение жилья, удовлетворению не подлежат (решение Промышленного районного суда г. Ставрополя М-3540/201 от 1 июля 2013 года по делу N 2-8495/2014).
Аналогично С. и И. обратились в суд с иском о взыскании с ООО "ХХХ" неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве и возмещении убытков, причиненных истцам в связи с переплатой по кредиту. Суд в удовлетворении исковых требований отказал. Суд апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков оставил без изменения. При этом он исходил из следующего.
Истец, обращаясь с иском о возмещении убытков, обязан доказать наличие совокупности необходимых для возложения ответственности за причиненный вред условий, таких как противоправность действий (бездействия), наличие вреда в доказанном размере, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Отказывая в удовлетворении требований истцов в части взыскания с ответчика убытков, причиненных истцам в связи с переплатой по кредиту, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных и допустимых доказательств, свидетельствующих о получении займа в кредитной организации.
Поскольку истцами не было представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими убытками, а также документов, подтверждающих оплату процентов истцами по займу вследствие нарушения ответчиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, то оснований для удовлетворения заявленных ими исковых требований о взыскании убытков у суда не имелось. Справка, представленная в материалы дела об отсутствии задолженности в "СМП Банк", не свидетельствует о понесенных убытках по вине ответчика (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 10 марта 2015 г. по делу N 11-2511/2015).
Таким образом, при взыскании убытков, связанных с переплатой по кредиту, дольщику необходимо позаботиться о надлежащей доказательственной базе, которая включает в себя не только кредитные договоры, подтверждающие условия по процентным ставкам и порядок предоставления документов по государственной регистрации права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве для применения сниженных процентов по кредиту, но и документы, подтверждающие факты оплаты завышенных процентов.
Если же все обстоятельства говорят о том, что строительство дома затягивается на неопределенный срок, целесообразно обратиться к застройщику о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных по такому договору денежных средств. Если застройщик отказывается от расторжения договора, дольщик вправе предъявить данное требование в суд.
Между Ч. и ООО "ХХХ" был заключен договор участия в долевом строительстве с использованием заемных средств, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный 14-ти этажный жилой дом, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2010 года и в течение двух месяцев передать двухкомнатную квартиру в указанном доме Ч. Истец обращалась к ответчику с претензией и требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и возврате уплаченной денежной суммы в связи с нарушением условий договора о сроке завершения строительства и передаче ей квартиры в собственность, однако в добровольном порядке ООО "ХХХ" не выполнил требования истца.
Суд первой инстанции удовлетворил требования Ч. и расторг договор участия в долевом строительстве, взыскав с ответчика в пользу ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" остаток задолженности основного долга по договору целевого займа, а в пользу Ч. - сумму в размере n рублей. Апелляционная инстанция такое решение посчитала законным. Кассационная инстанция также сделала вывод, что районный суд правильно взыскал с ответчика в пользу ЗАО "ГПБ-Ипотека" в счет суммы остатка целевого займа денежные средства (Постановление Президиума Липецкого областного суда от 4 июля 2013 г. по делу N 44г-34/2013).
Иной порядок защиты дольщиков должен быть выстроен в случае банкротства застройщика. В таком случае дольщик направляет в суд, в котором ведется дело о банкротстве, заявление о включении в реестр требований кредиторов должника. Следует учитывать, что данное заявление будет удовлетворено только в случае, если суд посчитает заявителя добросовестным дольщиком.
Между обществом "ХХХ", А. и Н. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался передать дольщикам по 1/2 доли в двухкомнатной квартире, а дольщики обязались оплатить стоимость, обусловленную договором. Суд установил, что указанный договор заключен сторонами и исполнен А. и Н. в части оплаты спорного жилого помещения за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что общество до введения процедуры наблюдения не подвергало сомнению наличие обязательства передать А. и Н. спорное жилое помещение, требований об оплате задолженности по договору или о расторжении договора в связи с неисполнением заявителями условий по его оплате не предъявляло, более того, письмом уведомило заявителей об обращении в арбитражный суд с заявлением о возбуждении дела о несостоятельности (банкротстве). Доказательств того, что на спорную квартиру был заключен договор с иным лицом, в материалы дела не представлено.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции обоснованно признал договор расторгнутым и включил в третью очередь реестра требований кредиторов должника денежное требование заявителей, составляющих сумму, уплаченную по данному договору (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2016 г. N Ф09-10187/15 по делу N А76-111/2015).
Также в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО в процедуре конкурсного производства, открытого решением арбитражного суда Пермского края, Е. обратился с заявлением о расторжении договоров долевого участия в строительстве и включении в реестр требований кредиторов должника основного долга по договору в качестве требований, обеспеченных залогом имущества. Заявление Е. удовлетворено частично, его требование включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника как требование, не обеспеченное залогом имущества должника. Несмотря на то что рыночная стоимость имущественных прав, отчужденных по спорным сделкам, более чем на 40% превышает стоимость их приобретения заявителем, суды пришли к обоснованному выводу о том, что должник реализовал права на спорное имущество по существенно заниженной стоимости, вследствие чего имело место неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки (Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2014 г. по делу N 309-ЭС14-3162).
Таким образом, защита прав дольщика, выплачивающего кредит за квартиру, в которой давно уже должен проживать, но которую по вине застройщика все еще не получил, должна строиться в соответствии со сложившейся ситуацией.
В любом случае нужно иметь в виду следующее:
- нельзя в одностороннем порядке прекратить выплачивать кредит банку, полученный для оплаты по договору участия в долевом строительстве;
- можно требовать с застройщика, нарушившего сроки строительства, убытки за переплату по кредитному договору (наряду с неустойкой за просрочку и компенсацией морального вреда);
- необходимо контролировать ситуацию, связанную со строительством и финансовым положением, а также правовым статусом застройщика, чтобы вовремя и в соответствии со сложившимися обстоятельствами выстроить позицию защиты нарушенных прав.
