Валютная ипотека: обращение взыскания на жилье судом

• Что можно порекомендовать валютным заемщикам?
• Отклонен законопроект о переводе валютных ипотечных кредитов в рубли

Часть 1 ст. 40 Конституции РФ гарантирует каждому право на жилище и говорит о том, что никто не может быть произвольно его лишен. Таким образом, право граждан на жилплощадь является одним из главных, неотчуждаемых и гарантируемых нашим Основным законом прав. Однако в определенном случае закон все-таки допускает возможность лишить граждан последнего угла и выгнать их на улицу. Называется этот случай - ипотека.
Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае если гражданин не погашает полученный на приобретение жилья кредит, банк может в судебном порядке потребовать обращения взыскания на заложенное имущество и тем самым лишить должника квартиры или дома, пусть даже указанное жилье является единственным. Вместе с тем ипотечное кредитование - едва ли не единственный способ улучшения жилищных условий для большинства российских семей.
Стоит отметить, что массовые проблемы с ипотекой довольно часто возникают в период кризиса. Так, в 2008 году многие лишились квартир по той причине, что были сокращены на работе и потеряли возможность оплачивать ипотечные кредиты. В конце прошлого года на свет всплыла проблема так называемых валютных ипотек.
Напомним, при таком условии кредитования гражданин получает кредит на приобретение жилья не в российских рублях, а в иностранной валюте (доллары, евро, фунты стерлингов и т.д.). В условиях прошлогодней лихорадки курсов валютные ипотечники оказались не в самой приятной ситуации. И если в конце 2014 года данная тема была лишь информационным фоном и поводом для спекуляций, то сегодня она стала реальной угрозой для многих семей.
12 марта 2015 г. один из столичных банков в числе первых добился судебного решения о взыскании квартиры, заложенной по договору валютной ипотеки. Кроме этого, по данным различных источников, в настоящий момент в судах рассматривается более 100 аналогичных дел, а всего в стране около 300 тысяч валютных заемщиков. Таким образом, ситуация перешла в разряд довольно серьезных проблем, требующих скорейшего вмешательства со стороны государства.
При этом необходимо отдать должное нашим депутатам, которые за весьма небольшой промежуток времени подготовили несколько законопроектов, направленных на решение указанной проблемы.

• Первый из них (от 29.12.2014 N 690181-6) предлагает конкретизировать валюту, в которой может быть выражено обязательство по ипотеке, отдавая приоритет национальной валюте и максимально ограничивая возможность выдачи ипотечных кредитов в валюте иных государств.
• Законопроект от 16.01.2015 (N 700708-6) обязывает банки по письменному заявлению заемщиков провести реструктуризацию обязательств по ипотечным договорам. При этом размер платы за пользование кредитом после реструктуризации и перерасчета не может превышать 12,2% годовых.
• Третий законопроект - от 21.01.2015 (N 704873-6) предусматривает государственный выкуп предмета ипотеки. В нем предлагается закрепить право государственных и муниципальных исполнительных органов власти в определенных случаях выкупать жилые помещения, являющиеся предметом залога по ипотечным кредитам, с согласия банка-залогодержателя. Основанием для принятия решения о выкупе вышеназванных помещений является заявление собственника-залогодателя, оказавшегося в трудной жизненной ситуации.
• Законопроект от 28.01.2015 (N 710338-6) предлагает ввести мораторий на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств банка в иностранной валюте.
• Законопроект от 20.03.2015 (N 748646-6) предлагает ввести мораторий на взыскание просроченной задолженности в отношении валютных заемщиков, которые заключили кредитные договоры до 1 октября 2014 г.

Основной недостаток всех перечисленных законопроектов заключается в том, что их рассмотрение и утверждение только планируется в ближайшем будущем (некоторые находятся в процессе доработки). В настоящий момент профильными комитетами Государственной Думы проводится активная работа по устранению или хотя бы по уменьшению последствий, вызванных проблемой валютной ипотеки.
Что касается действий Центрального банка РФ, то он, со своей стороны, также пытается помочь в решении создавшейся проблемы. Например, 1 апреля стало известно, что банкам с этого дня не выгодно выдавать валютные кредиты на ипотеку, так как Банк России ввел на них повышенные коэффициенты риска (они увеличены с 1,5 до 3). Таким образом регулятор пытается превратить валютную ипотеку в невыгодный для кредитных учреждений инструмент.
Стоит отметить, что, судя по статистике Центрального банка, банки продолжают выдавать кредиты в иностранной валюте. Конечно, если сравнивать по месяцам, то сейчас размер и количество таких сделок несоизмеримо меньше, чем за аналогичные периоды прошлого года. Тем не менее факт остается фактом.
Сегодня валютные ипотечники оказались в действительно сложной ситуации, так как закон их никак не защищает. Более того, суды, следуя букве закона, будут обращать взыскание на принадлежащее им жилье, невзирая на количество детей, имущественное положение или иные заслуживающие внимания обстоятельства. При этом ссылка граждан на тот факт, что кредитный договор, выданный в иностранной валюте, является недействительным, не будет иметь правового веса, поскольку действующее законодательство допускает выражение обязательства в валюте иного государства.

Что можно порекомендовать валютным заемщикам?

Во-первых, им можно воспользоваться письмом Центрального банка РФ от 23.01.2015 N 01-41-2/423 "О реструктуризации ипотечных жилищных ссуд в иностранной валюте" и обратиться в банк с заявлением о конвертации иностранной валюты в российский рубль по курсу, установленному Банком России по состоянию на 1 октября 2014 г. Подобный шаг позволит уберечься от дальнейшего роста курса иностранной валюты.
Во-вторых, если в отношении валютного заемщика уже рассматривается дело об обращении взыскания на имущество, то рекомендуем более детально изучить договор займа на наличие тех или иных нарушений закона, с помощью которых можно снизить сумму требований банка. Например, в договор займа недопустимо включать условия о взимании комиссии за открытие и ведение счета, комиссии за выдачу кредита, о взимании платы за выдачу справок о состоянии задолженности и т.д. Кроме этого, является незаконным установление в договоре займа штрафов за досрочное погашение кредита. Если в договоре займа содержатся данные положения, то рекомендуем в рамках рассматриваемого дела заявить встречный иск о взыскании с банка незаконно полученных денежных средств.

Отклонен законопроект о переводе валютных ипотечных кредитов в рубли

Правительство России не поддержало законопроект, обязывающий банки РФ реструктурировать валютные ипотечные кредиты граждан в рубли. Выпадающие доходы федерального бюджета в связи с компенсациями кредиторов оценены авторами законопроекта в размере 20 млрд руб. Однако ни источники, ни порядок обеспечения расходов не определены, что не соответствует Бюджетному кодексу. Правительство отметило, что документ противоречит и нормам Гражданского кодекса, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. "В каждом конкретном случае решение о проведении реструктуризации должно приниматься банком самостоятельно - с учетом анализа финансового состояния заемщиков, наличия у них жилья", - говорится в заключении.
Напомним, что власти РФ уже приняли ряд мер по облегчению долговой нагрузки на ипотечных заемщиков. Принята программа поддержки льготной рублевой ипотеки по ставке не выше 12%. В Госдуме находится на рассмотрении законопроект о введении моратория на взыскание задолженности и принудительное отчуждение имущества должников по валютной ипотеке. "Специальные программы по поддержке валютных ипотечных заемщиков, попавших в сложную ситуацию, могут быть разработаны в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", - сообщил глава Минфина России Антон Силуанов.